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FAQ

Preguntas más frecuentes

Al adquirir una vivienda hay que hacer frente a determinados gastos e impuestos que es necesario tener en cuenta para que cuadren las cifras. Y no es lo mismo una vivienda nueva que una de segunda mano.
En la compra de vivienda usada o segunda transmisión se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). La gestión y recaudación del ITP está cedida a las Comunidades Autónomas y su porcentaje varía entre el 6% y el 10%. (En Canarias es el 6.5% para las viviendas de segunda mano y 7% para la obra nueva) Este porcentaje se aplica sobre el valor del inmueble escriturado o sobre el valor de referencia del Catastro si este último fuera superior al de escritura y no es lo mismo comprar en una Comunidad que en otra.
Escritura pública en la Notaría. Los costes del notario dependen del importe del inmueble, aunque pueden incrementarse por aspectos como el número de copias, extensión de la escritura, etc. En las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones se les aplica una reducción en los aranceles. Generalmente en los contratos de arras o en las escrituras de compraventa se suele pactar que lo pague quien compra.
Inscripción en el Registro de la Propiedad. Son los honorarios generados por inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad. Están fijados y su cuantía depende del precio del inmueble. Son gastos que debe abonar el comprador para que su vivienda quede registrada.
Gestoría. Encargada de aglutinar todo el papeleo y pagos para que el comprador solo tenga que acudir a la firma. Su contratación no es obligatoria si la compra no ha sido financiada por el banco. Sus precios varían en función del papeleo que deben hacer, tanto en la compraventa como en la hipoteca.
Y, ¿quién abona el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)? Teóricamente, lo paga  el propietario del inmueble al 1 de enero de cada año, aunque lo normal es que el vendedor pueda repercutirlo de forma proporcional sobre el comprador siempre que se pacte entre las partes.

Un contrato de arras es un documento privado entre la parte compradora y la parte vendedora, en el que se genera un compromiso firme de compra. En él quedarán reflejados diferentes aspectos, entre los más importantes; se identifica el inmueble y su estado, se establece el precio definitivo, la forma de pago, la fecha prevista para la firma compraventa ante notario, como se reparten los gastos de la operación y se entrega a la parte compradora una cantidad de dinero en concepto de garantía (las arras), habitualmente el 10% del valor del inmueble.
Aunque hay diferentes tipos de contratos de arras, generalmente en caso de incumplimiento las penalizaciones son similares:
•Si el comprador incumple su compromiso de adquirir el inmueble, perderá la cantidad aportada en concepto de arras o señal.
•Si es el vendedor quien incumple su compromiso de venta en las fechas previstas, devolverá al comprador el importe de las arras por duplicado.
Por lo general, en las operaciones de adquisición de la vivienda habitual las entidades suelen conceder un porcentaje de financiación de hasta un 80%, aunque esto depende de muchos factores (política de concesión de préstamos, aportación de avales o garantías, capacidad financiera del solicitante, tipo de inmueble, etc.)
Para conseguir una garantía adecuada del préstamo que se va a conceder, la legislación hipotecaria requiere que el inmueble que se va a hipotecar deba ser tasado. Esto implica que una entidad debidamente habilitada para ello determine cuál es el valor del piso, local o industria que se va a hipotecar.
Otro factor que condiciona el importe del préstamo son los ingresos del solicitante. El nivel de ingresos es fundamental en tanto en cuanto la entidad de crédito acepta habitualmente que la cuota mensual de amortización no supere un determinado porcentaje sobre sus ingresos mensuales netos – habitualmente en el entorno del 30-35%- dependiendo de la política de concesión crediticia de cada entidad de crédito, del montante de los mismos y de los gastos de la unidad familiar. Este límite prudencial es necesario para asegurar que el cliente tiene la solvencia suficiente para reembolsar el préstamo y que este no supone una carga excesiva en relación a sus ingresos netos del resto de gastos financieros y comerciales que tenga comprometidos.
La elección del plazo de amortización del préstamo es uno de los puntos fundamentales en la contratación de un préstamo hipotecario puesto que alargar el plazo más de lo necesario supone un pago mayor de intereses y acortarlo en exceso puede implicar una carga financiera mensual muy elevada
Préstamos a interés fijo:
El tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo, es decir, suban o bajen los tipos de interés en el mercado el consumidor siempre pagará lo mismo.
Préstamos a interés variable:
En este tipo de préstamos, el tipo de interés se revisa en los plazos pactados entre la entidad financiera y el cliente en el contrato de préstamo hipotecario, siendo los plazos de revisión más frecuentes seis o doce meses.
Para su revisión, el tipo de interés se vincula a un índice de referencia del mercado (Euríbor) – al que se le suma un margen o diferencial, incorporando así la medida de riesgo del cliente que asume la entidad – cuya evolución determinará el incremento o reducción en el pago de intereses
Préstamos a tipo de interés mixto:
Existen otras fórmulas intermedias como son los préstamos con tipo de interés mixto. Estos préstamos se caracterizan por tener un período inicial durante el cual el interés permanece fijo, normalmente entre dos y cinco años. Tras estos años se convierte en variable.
Cancelación económica y registral
Cuando se produce la cancelación económica del préstamo, bien porque se llega a su vencimiento, o porque el consumidor ha decidido cancelarlo de forma anticipada, es conveniente que además, se produzca la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, para que el inmueble del cliente figure libre de la carga que supone la «hipoteca».
Para la cancelación de la inscripción de la escritura del préstamo en el Registro de la Propiedad, el consumidor tiene dos opciones:
  • O bien, encargar dicho trámite a la entidad financiera, lo que en general conllevará una serie de gastos asociados por dicha tramitación.
  • O realizarlo por su cuenta, para lo que necesitará una certificación de cancelación económica de la deuda (emitida por la entidad), y que un apoderado de la entidad financiera se desplace a la notaría donde se produzca la cancelación.
La cancelación, aunque ha de solicitarla el prestatario, es un acto unilateral de la entidad, es decir, el prestatario no interviene en la firma. Normalmente, los gastos de la escritura de cancelación y de su inscripción registral corresponden al prestatario. La escritura de cancelación está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  1. Consultar el Registro de la Propiedad. Se debe comprobar si la vivienda está inscrita a nombre del vendedor y libre de cargas. En caso contrario, habrá que hacer trámites previos a la compra de la vivienda que conllevan gastos que debería pagar el vendedor.
  2. Consultar el Catastro de Bienes Inmuebles. Esto permite obtener información descriptiva y gráfica un bien inmueble, la superficie construida en el piso o el año de la construcción de la vivienda.
  3. Comprobar el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Antes de realizar la compra, hay que asegurarse de que el anterior propietario tiene los pagos al día con el Ayuntamiento. Si hubiera algún pago pendiente, lo habitual es que lo pague el vendedor o se descuente del precio final de compra.
  4. Revisar las cuentas de la comunidad de propietarios. Es importante conocer la cuota que se deberá pagar periódicamente, pero también cuáles son los gastos habituales y si la comunidad tiene deudas o hay alguna derrama prevista. Si hay cuotas pendientes, la vivienda responde de esas cantidades adeudadas del año en curso y de los tres anteriores.
  5. Verificar que no existan arrendamientos. El vendedor deberá confirmar si la vivienda está en régimen de arrendamiento o alquiler antes de la compra.
  6. Otras comprobaciones. El certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación, son otros de los documentos que el antiguo propietario debe entregar al nuevo antes de la compra de la vivienda.

Los seguros de impago de alquiler se han convertido en una opción cada vez más demandada por los arrendadores, no solo porque protegen en caso de impago del inquilino, sino porque también ofrecen una completa cobertura de defensa jurídica relacionada con la vivienda que se alquila. Y es que, no es fácil dar el paso de alquilar una vivienda a un desconocido, por los casos de morosidad, desperfectos en la vivienda o problemas de convivencia con el resto de vecinos, entre otros, que pueden surgir.
El seguro de impago del alquiler protege al propietario ante posibles inquilinos morosos que no paguen su alquiler mensual, cubriendo el pago de las rentas que se deben hasta un máximo del número de mensualidades conforme se establezca en la póliza de seguros. Esta es la cobertura principal y el gran atractivo de este tipo de seguros, pero no el único.
Porque en realidad, cuando se contrata un seguro de impago de alquiler, se accede a diversas garantías relacionadas con la defensa y protección de los intereses en relación con la vivienda arrendada:
 En caso de impago, el seguro puede llegar a asumir el importe total de las rentas mensuales impagadas hasta el límite temporal establecido en la póliza (cuantificado en meses).

  • El asegurador realizará, a través de abogados expertos en la materia, la reclamación al inquilino de las cuotas de alquiler impagadas, antes de que exista sentencia de desahucio o condena por impago.
    Para formalizar un seguro de impago de alquiler, las aseguradoras analizan la solvencia financiera de los inquilinos a los que el propietario va a arrendar la vivienda. Un paso que es lógico, ya que en caso de que estas personas no hagan frente al pago del alquiler, será la compañía aseguradora la que asumirá el importe correspondiente a las rentas impagadas, así como los posibles costes relacionados con la reclamación de la deuda.

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